中古マンションのリノベーション 後悔しないための注意点と費用

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中古マンションの魅力

同一地区に建つ新築マンションと中古マンションを比べれば当然中古マンションの方が安いですよね。買いやすい!

材料費や建築代などが高騰してくれば、当然新築マンションの坪単価はますます高くなっていきます。買いにくい!

そして、新築の場合さらに痛いのは、中古と違って消費税がかかります。価格が数千万円なだけに消費税は大きく、余計に中古との価格差を生みます。

 

中古マンションは買いやすいだけじゃないんです。

築後10年・20年・30年と幾らでも物件があります。だから相当選択肢も広がるんですね。

しかも、内装を一から作り直しても新築を買うよりは安くできる場合が多い。

 

さらなる追い風は、中古マンションの住宅ローンにリフォーム資金も上乗せして、一体型の住宅ローンが登場して来たことです。

間口を広くすることによって、今まで迷っていた或いは無理だと思っていた方の多くが背中を押されるでしょう。

 

それにしてもリノベーション。なんかかっこいいよね。自分だけのオリジナルデザインで自由な間取り。人が羨むお洒落な空間。

やっぱこれでしょ。

西洋でも古い町並みに枯れた建物。そして人々はその中で思い思いの室内空間を作って楽しんでいるじゃないですか。

というわけで、夢はどんどん膨らんでいきます。

 

踏み外せない階段

ところが夢を実現したはいいけれど、それが大後悔につながることもあるのです。失敗に気がつき、作り直そうにもお金には限りがあります。

ですから夢もいいのですが、それよりも前に理解しておくべきことがいくつもあります。事前の理解や勉強で後悔の元を絶っておきましょう。

この記事ではそのお手伝い、リノベーションに潜む穴について落ちてしまわないように、ポイントをお話ししていきます。

 

 

 

 

過度なデザイン重視

  • あなた若しくはあなた達だけのおしゃれな空間
  • 明るい広いリビング
  • 独創的な室内装飾

すごくカッコいい!!

遊びに来た友人達も口々に「羨ましい」「素敵」と言ってくれる。

リノベーション

ところがですね・・・

あまりに外観にこだわりすぎると、後で悔やむことになりかねません。そこのところもよく考えてくださいね、というお話です。

 

デザイン最重視の結果。出来たはいいけど、

なんか使いにくい

ということは十分あり得ます。独創的であればあるほど陥りやすい点について施工業者の意見にもよく耳を傾けましょう。

 

また、あまりに特異なデザインは

確実に陳腐化します。

長い間には自分たちも飽きてくるし、もし売りたくなったら、それこそ大変です。

特定の指向性や家族構成にしか合わせられない居住空間を求めてくれる人が果たしているでしょうか。

 

というようなことは、行動する前によくよく考えておくべきだと思うのです。その上で・・・

さて、では物件の購入とリノベーション実現に向けて行動してゆきましょう。まずは購入対象物件のチェック・調査です。

 

 

 

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購入物件のチェック

リノベーションを考える前に、購入対象のマンション自体をよくチェックしないといけないね、という話です。

この建物は大丈夫なのか?

古さに目をつぶって価格差で選ぶなら、築後10年や20年はざらにあるでしょうし、場合によってはそれ以上年数の経っている物件も視野に入れるでしょう。

であればこそ、建物自体が容認できない経年劣化症状を抱えていないかチェックをすることが、まずは一番の重要事項です。

どの程度の劣化が現れているかですよね。細かいチェックとともに、マンション全体の補修計画なども聞いておかなければなりません(←これ大事)

あなた個人でそれを一つ一つチェックするのはなかなか難しいと思います。非常に大切な部分ですので、少し費用がかかっても、専門家に立ち会ってもらうのがベターです。

建物のチェックは・・・

  • 共有部分
  • 専有部分

の二つに分けてみていきましょう。

 

 

 

 

2種類のひび割れ

マンションに入って廊下や階段に目立つひび割れがあるとちょっと萎えますよね。このひび割れですが、原因や現状について判断をする必要があります。

コンクリートでできているマンションは、夏の暑い日には膨張し冬の寒い日には収縮します。ですから、実はどうしてもひび割れはつきものなのです。

問題はひび割れの出ている場所や程度です。見極めの結果によってはどんなに気に入ってても購入を諦める必要が出てきます。

さて、ひび割れには、大きく分けて2種類があります。

  • ヘアークラック
  • 構造クラック

 

ヘアークラックはヘアー(髪の毛)のような、本当に細い細いひび割れ(0.3mm以内)を指します。これは経年劣化が主な理由で、コンクリートである以上起こりうるものです。

当面の心配はありませんが、長期にわたっての見通しや、管理組合の対策計画は確認しておく必要があります。

私が以前住んでいたマンションも、壁の塗装が劣化しだし、ヘアークラックも散見されるに及んで、結局理事会の決議を経て全面塗り直しをしました。大工事でした。

 

構造クラックはひび割れがもっと大きなもので、その多くは・・・

  • マンションの構造的欠陥
  • 過去の地震
  • 地盤沈下

などが主な原因となって発生していると推測されます。

さらに日が経過して、水(主に雨)が徐々に染み込んで鉄骨に到達すると、やがていつかは錆が生じる日がやって来ます。

そうなると錆が原因で鉄骨が膨張し、さらにコンクリートのヒビが拡大していきます。またそういった一連の変化は建物の強度が下がる原因となって、大きな地震に不安が出てきます。

 

そういう意味では駐車場なんかの天井を見て、水が沁みていたらこれは要注意です。ひび割れがなければ水の沁み出るわけがないからです。

以上について、専門家とともに見て歩いて確認をし、購入の可否の判断を仰ぐのが良いのでは無いでしょうか。

また、住民で組織する管理組合の意識調査も極めて大切です。自分たちのマンションを大切な財産だと意識して、早期の補修工事を適切に行うコンセンサスができているかどうかですね

 

 

 

 

老後も住み続けるのなら

見学日に必ず確認すべき点があります。それは共用部分のバリアフリー度です。これ、めちぁくちゃ重要ですよ。

エントランスから廊下、そしてエレベータ、その間の幅や段差など。車いすを利用した場合に不具合が起きないかどうかは、必ずチェクしてください。

 

ではいよいよ専有部分についてチェックしていきましょう。

 

 

 

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専有部分のチェックポイント

  •  床下の構造はどうなっているでしょうか。床が二重構造なら、バリアフリーにする上でもそれ以外にも自由度が高まります。
  • 天井 天井構造の事前チェックは床とともに重要です。床と同じように二重構造なら、それだけ変更の自由度が高まります。
  • 水まわり 中古マンションは、一般的に、水まわりの設備はほぼ使えないので、どちらにしても取り替え・作り変えでしょう。キッチン・お風呂・トイレなどが自由に配置できるのか、それとも制限があるのかチェックしましょう。
  • ベランダ 一般的には共有部分なので触ることができません。バリアフリー化のために床を面一にしたいなどのこともありますが。

いずれにしましても、物理的には施工が可能でも管理規約で制限を設けているケースもあるので、合わせて事前確認が必要です(←これ大事)

それとともに排水菅や給湯器の状況や臭いなども合わせて要チェックです。

設計図面チェック

できれば先に申し上げたことを設計図面でもチェックできれば万全です。

マンションの基本性能(遮音性・断熱性)のチェックとともに、リノベーションする際の柔軟性の確認(排水パイプ・配線・床、天井、壁の構造など)にも大切です。

 

専有部分のチェックは現状把握とともに、リノベーションがどれくらい自由に出来るかの調査でもあります。

➵ ポイント

管理規約

先にもなんども申し上げてますが・・・

管理規約でリノベーションに関する制約の有無や内容の事前チェックを忘れずにしておくことが非常に大事です。

これ見落とすと大変なことになる場合もあります。

例えば、玄関ドアとか窓枠やベランダなんかは多くの場合「共有部分」として定められており、基本的にリフォームはできません。

また、工法や騒音や工事そのものの事前申請、その他いろんな縛りがあるケースもあるので、入念にチェックが必要です。

工事が完成して喜んでいたら、管理組合から「元どおり復帰してください」とか言われたらどうしようもないですもんね。

ここホント重要なので軽く考えないでくださいね。実際、管理規約をよく確認せずリノベーションして、後でそれを指摘されて大揉めになった事例を知っています。

非は、規則をよく理解してなかった方にありますので、どんなに抗議しても通ることはありません。元に戻す工事必至です。くれぐれも後悔しないようにしてくださいね。

 

住民みんなで管理

マンションは自治会や管理組合がほぼ必ずあって、住民が共同で様々な問題を共有し解決していくのが常です。

私も過去管理組合の理事を2回、自治会の役員を2回やりました。輪番制でしたから数年に一度回って来たのですね。

これ、結構重要な問題なのでよくよく考えて欲しいのですが、共同住宅の住人になる以上、その一人として皆さんと協力していろんな問題解決していかなければなりません。

住民のそういう姿勢がしっかりしているマンションほど、全体として建物の状態も良い傾向にあるのはわかるでしょう。

ですから逆に、はなから参加するのは嫌だ、協力したくない、という方はマンション生活には向いてないかもしれないんですね。

 

 

 

 

インスペクション(住宅診断)

事前チェックについて述べて来ましたが、大きくまとめますと、建物の現状をチェックした上で・・

  • 購入に適しているかを判断する
  • リノベーションに関する自由度・制約を確認する

という二点でしたね。

そうしたチェック過程で、購入対象マンションの劣化・欠陥などの状況を詳しく調べるには、どうしても専門的な知識が必要であることがわかっていただけたと思います。

ですから、見学時には専門家に同行してもらうのがベストですが、お近くでそういう仕事をやっている一級建築士を探すか、あるいは・・・

日本ホームインスペクターズ協会

のホームページから探すというような方法もあります。

一番ベストなのは、見学時には必ずリノベーションをしてもらう施工業者にも立ち会ってもらう必要があるので、その施工業者が住宅診断の資格を持っていることです。

 

 

 

 

費用の問題とローン

ここまでチェックして検討して、おおよそ納得できたら、最後は費用の問題です。

希望するリノベーションの見積り金額とマンションの取得費の合計が、近隣の新築マンションと購入費と大して変わらない、としたらかなり迷いますよね。がっかりするかも。

どう納得できるかできないのか・・・

 

リノベーションの費用を考える上で難しいのは、「坪単価いくら」というような目安のつけ方がしづらいことです。

なぜなら、手の入れ具合や使う資材やシステムやユニットのグレードでう〜んと金額が変わってしまうからです。

安定して?お金のかかるのは水回り、つまりキッチン・バス・トイレ辺りでして、それに加えて、例えば、インテリアにこだわりを持って特別高級な資材を使用したり施工費のかさむ工事をしたりすると凄いことになります。

 

仮にどこかの施工業者がネット広告で「坪あたり○○円から△△円程度の幅」とかって表示していても目安にしてはいけません。理由は上記の通りです。

結局、費用確定の一番確かな方法は、お願いする施工業者と相談をしながら固めてゆくということではないでしょうか

 

それにしても、使える金額の上限は其々にあるわけなので、そこは超えられません。また関連して、リノベーション資金も含め多くを借り入れに依存する場合、事を運ぶ順序も大切になって来ます。

仲介業者や金融機関そして施工業者とよくよく打ち合わせをしてください。 

 

今は、借り入れ金額は条件が合えば

(売買契約金額+リノベーション施工契約金額)の全額!!

を融資してもらうことも可能です。金融機関はたくさんありますので、納得の行くところで借り入れをしてください。

その際、見るのは表面金利だけじゃなく、手数料や保証料も合わせて損得を判断してくださいね

ここではフラット35新生銀行を紹介しておきます。ともに条件が合えばオール100%の借り入れが可能です。

 

フラット35(リフォーム一体型)

 

新生銀行

 

いづれにしても条件は金融機関によってかなり異なる部分があるので事前の理解が必要です。

不明な点は箇条書きにしておいて、各金融機関に電話質問するのが一番です。

 

 

 

 

 

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施工業者の選定

誰しも変な業者を掴みたくはないわけです。ですから選定は慎重に行う必要がありますが、その際にあんまりおすすめしたくない施工業者があります。それは・・・

  • ネット上で全国展開で宣伝しているようなリフォーム業者
  • とんでもない安値を売りにしている業者

その理由は、全国展開していて且つ自社で工事できるところはありません(大手住宅メーカーの子会社は別)。

また、きちんとしたリノベーションには必ずそれなりのコストが発生します。だからあまりの安さを売りにしているようなところはリスクが高いです。

これについては、信頼できる業者を選定した上でその業者と価格の相談をする、ということとは全く違う話なので混同しないでくださいね。

施工業者

そういうことを念頭に置きつつ、私が一番に推薦するのはあなたの地元で業歴の長い実績の十分にある工務店です

そういった地元の工務店は逃げられないので責任感が違います。また、そういう実績を積んで来たからこそ業歴が長いとも言えますね。

地元の工務店で下請けに回さず直接自社で施工してくれる会社を推薦します。

 

 

 

 

リノベーションの打合せ

打ち合わせ

さて、注意深く物件の確認をして売買契約も終わり自分の所有になったら、いよいよリノベーションに向けてスタートです。

やりたいこと、実現したいことを確実に施工業者に伝えること、伝わったことを確認することが最重要です。確認作業は折につけ、なんどもなんども行わなければなりません。

出来上がりを見て「考えていたのと違う」と抗議しても、「いや、こうするように言われた」と返されたら、これはもう無難な解決策なんかありません。

くれぐれも納得のいく打ち合わせを繰り返してください。

 

そして打ち合わせの内容ですが、「独創的で大胆な間取り」・・とかの前に、地味ですが、快適に暮らす仕掛けを施しておくことが、長く暮らす上でとっても重要なので少しお話しします。

 

断熱+防音

断熱効果をきちっと施すと、冷暖房の効果がはっきり出ます。エアコンをブンブンかけなくても、少しの力で効率よくムラの少ない快適な温度環境を実現します。

また、共同住宅の悩みは騒音です。自分の子供が大声で泣いても気になるし、上や両サイドの音も何かと気になります。

断熱素材で防音も兼ねれば一挙両得。安心を確保できるので、積極的に音楽を聴いたりもできます。

断熱+防音、軽く見ないでください。キチッと施工すれば効果絶大ですよ〜

 

結露とカビ対策

これもチョ〜地味ですが、中古マンションに移り住む場合は、最優先で考えるべきことの一つです。

結露は温度差と湿度の関係で発生します。特に昔ながらのガラス板を使っているところは、特に冬、結露がひどいです。

契約前の見学時にアルミサッシ周りを見てください。水のシミ跡とか黒いカビは見えませんでしたか。日頃から手入れをしていなければ、まず必ず現象として出てきます。

放置するとカビが生えダニの繁殖原因にもなりうるし、合板材を使っているともろくなったりします。いいことは一つもないのです。

しかし、一般的に窓は共有部分であることが多く、これを勝手に別のものと取り替え変更はできません(事前の届出でできるところもある)。

でも、二重サッシや結露防止に効果がある塗り壁材などで、部屋の内側からも対策ができます。施工業者と相談してください。

 

 

 

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リノベーションのフロー

今まで述べたことを踏まえつつ、具体的な流れを考えて見たいと思います。

➵ ポイント
  1. 情報誌やネットなどで実現したいイメージやデザインを決めて、それを施工業者に見せられるようにしておく。もしくはできるなら自分でイメージを描いておく。更に使えるお金の上限をはっきりさせておく。
  2. 現地見学までに施工業者を一社選択した上で電話で問い合わせをする、もしくは面会のアポを取る。相手の雰囲気を知るためにもネット予約なんかよりも電話がよい。しっくり来なければ業者を変更する。
  3. 事務所を訪問し、施工業者に大まかな希望(雑誌の写真や自分で描いた絵があると良い)や予算について話をするとともに、今後のスケジュールを詰めておく。施工事例を体験できるような業者だと尚いい。
  4. 現地で実際の室内を見て、自分が持ってきた情報誌の写真や絵と比較しながら、あるいは事前に作成した希望事項一覧表を確認しながら、施工業者と具体的に詰めてゆく。その際もメモや撮影大事。
  5. その結果、施工業者として気に入らなければ丁寧に断りを入れて、一からやり直し。
  6. 後日、再び施工業者と具体的な相談事項を元に、さらにより具体的なデザイン・素材の選定と大凡の必要金額を対比させながら仮プランを作成してもらう。
  7. 仮プランを元に実現したい希望と予算をよくすり合わせてさらに方向性を具体化する。そして、再度施工業者と話し合いをし最終段階へ詰めてゆく。一回で決まるか数回かかるかはケースバイケース。
  8. 一応計画が固まったら仮契約をする。この時点で5〜10%の手付金が発生するケースもある。
  9. 実際に間取り図などを作成してもらい、最終見積もりを受けて、工事請負契約へと進む。それから、具体的な工事のスケジュールを相談する。
  10. 工事着工。工事中は何度も足を運び質問や確認をする。工事中の検査もある。
  11. 完工引渡し。最終検査ののち工事の保証書受け取りとともに引渡し。

 

 

 

 

リノベーションのための参考図書

いっぱい出ているので気に入ったのを読まれればいいですが、ここでは2冊紹介しておきます。

中古を買ってリノベーション 2017SPRING (リクルートムック)

新品価格
¥300から
(2017/6/9 13:31時点)

マンションリノベーションの基本 (主婦の友実用No.1シリーズ)

新品価格
¥1,404から
(2017/6/9 13:34時点)

 

 

 

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まとめ

中古マンションを選定・購入して、リノベーションを施し終了引渡しという間における、具体的な行動要点や注意点について細かく述べてきました。

また、リノベーションそのものだけをフォーカスせず、その間の大切なこと・見落とし考え落としをしてはならない事も合わせて申し上げました。

 

忙しい日常生活を送っておられるあなたにとっての負担はかなり大きいかもしれません。相当時間も取られることでしょう。

しかし人生がかかってますし、支払うお金も半端じゃないので、妥協は出来ないんですね。「面倒だからここは目をつぶろう」というような事をしたら後悔は必至なのです。

ステップ・バイ・ステップで着実に前進する事で、満足な結果に繋がっていく事でしょう。

ステンドグラス

最後に、リノベーションする上でここだけは絶対によく考えていてほしいと付け加えたいのは・・・

  • 一生住むつもりなのか将来売却したいのか
  • 将来の家族構成の変化に対応できるのか

この二点です。

売却を視野に入れている場合は、一般的に受け入れられる内装にしないと、後の売却時に大変苦労をします。これは先にもちょっと書きましたね。

将来の家族構成については、昔、私の友人が結婚した時の話ですが、「家族なんだから誰がどこで何をしているか、いつも見えるのがいいよね」ってそういう間取りにしたんですね、というかほぼ間仕切り無し(この人は一戸建て)。

ところが結局六人家族となってみんな年をとっていったら、プライバシーがなくて大変なことになってしまった(別にアパートまで借りた)といってました。

 

まあ、そういうこともあります。よく考えてよく相談してください。

良い結果を出そうとすればするほど時間も心も奪われてしまいますが、その結果が報われるような住まいになれば、頑張った甲斐があるというものですよね。

 

 

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