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人生最大の買い物といえば家ですよね。新居に落ち着くまでに考えるべきこと判断すべきことが滅茶苦茶に多いのです。でも、結局は一つ一つ考えていく以外にいい方法はありません。
今回はそのうち住宅ローンの金利に話題を絞って説明してゆきます。変動金利に固定金利ということだけではなく、その他見るべき点考慮すべき点はいろいろあります。
あなたの住宅ローンに最適な金利ってどういったものなのでしょうか。早速一緒に考えていきましょう。
住宅ローン 金利の種類
金融機関が取り扱っている住宅ローンの金利をタイプ別に簡単に説明します。
概念の違いを理解することが一番大切です。理由はあとで述べますが、細かいことは考えても実はあまり意味がありません。
変動金利型
返済が終了するまで金利が変動するタイプです。ルールは、、
- 半年に一回金利の見直しをします
- 見直しで金利に変更があっても毎月の返済金額に変更はありません
- 金利が変更されると毎月の返済金額に占める元金と利息の割合が変わります
- 返済金額そのものは5年に1回見直されます
5年間に亘って毎月の返済額が変わらないリスク
半年に一度の金利見直しで金利が上がった場合は、その分支払利息が増えるので毎月の元金返済が少なくなってしまいます。以後もそういった状況が続いた場合はどうなるのでしょうか？
返済する予定だった元金が次第に返しきれずに残ってしまいます。従って5年に一度の見直しでは、その元金分だけ返済金額を増やさなくてはならないことになります。
論理的には「返済金額＝元金+利息」なので、金利がどんどん上昇すれば、やがて「利息＞＝返済金額」となって毎月の返済金額の中に全く元金が含まれないという事態も想定されます。
金利が上がり続けると救いようのない事態となる
しかも見直しされるまで返済金額は変わらないので、払いきれなかった利息は未払い利息として積もっていくばかりです。
そうすると、5年毎の見直しでは返済金額がとんでもなく大きくなって、支払いギブアップといった事態にならないとも言えません。
そのために、見直しで返済額がどんなに膨れても、前返済額の1.25倍以上に新返済額はしないという縛りというかルールがあります。
1.25倍ルールは実は良いような悪いようなものです。もし最悪金利が下がらなければ、返しても返しても元金が減らず、どうしようもありません。
金融機関はこういった厳しい状況になった場合のルールをもっと細かく設定していますが、覚えておいて頂きたいのは、どういう措置がとられても、元金も金利も減免されることはないということです。
損切りの覚悟
予期しない金利上昇と5年に一度の返済金額の見直しで、元金が減らず返済金額も支払い能力を超えてしまうような場合、もし将来にわたり大きな増収を見込めない時には覚悟が必要です。
未払い利息+元金が全く減らずにどんどん増えて行く場合はあなたならどうしますか？
金融機関に相談に行っても、返済能力以上に膨れた部分をチャラにしてくれるってことは絶対にありません。あなたが宝くじ1等に10回続けて当選するよりも、もっと確率の低いことです。
申し上げにくいのですが、こんなことになってしまっては損切り以外に有効な手立てはもうありません。その唯一の方法は家の処分です。
ここまで読んで拒絶反応を起こしたりしないでくださいね。あくまでも借り手として最悪の事態も知っておきましょうという趣旨ですから。
金利が下がり続けると笑いが止まらない
非常に厳しいケースを例示しましたが、当然論理的には逆のケースもあるわけです。金利が下がり続けると、どういうことになるのでしょうか？
半年に一度の金利見直しの結果、金利が下がった分だけ支払利息が減るので、一方毎月の返済金は変わらないのだから返済元金が増えます。
こういう状態がどんどん続くと、5年に一度の返済金見直し時にはどうなってますか？
当初の予定よりも多く返済しているので
- 毎月の返済金の変更をしなければ最終返済日が近づいてきます、もしくは早く返済し終わります
- 最終返済日を変更しなければ、支払利息が減った分だけ毎月の返済額が少なくなります
以上のように、変動金利型というのは借り入れ人にとっては有利にも不利にも働くんですね。今回、わかりやすいように一方通行的な変化で説明しましたが、現実には上がったり下がったりを繰り返します。
銀行業から考えた本来の貸出期間
銀行の仕入れ、つまり預金の商品で10年とか20年とかって超長期の商品はありません。長くて2〜3年ですよね。
そうすると、預かったお金は2〜3年後には流出する可能性があるわけですから、貸出商品も長くて3年くらいが本来は妥当な筈です。
しかし現実には顧客のニーズに応えるために複雑なマーケットの仕組みを利用して対応しています。
固定金利型
借り入れ契約期間内の金利が固定されて変わらないものです。完全固定なので返済金額の見直しはなく最後まで同じ金額です。
金利が変わらないということは、返済金の中の元金と金利の額も最後まで変わりません。
ここまで読んだだけでも変動金利型よりも気が随分楽ですよね。なぜなら、商品構造が単純明快でわかりやすく且つ不安定要因がないからです。
- 金利変化メリットを受けない
- 金利変化デメリットも受けない
ということは固定経費として考えやすく、生活する上での長期の予定が立てやすいですね。
このように全期間固定金利型では精神的な不安定要素がなく金銭的な不安定要素もないのです。では変動金利型ではなくこちらの固定金利型がいいのでしょうか。
基本的には固定金利型の方が借り入れ時の金利が変動金利型よりほぼ必ず高いのです。ここが悩みどころです。
段階金利型
固定金利商品の亜種として、段階金利型というものがあります。これは当初10年間の固定金利金利と11年目から返済終了までの固定金利が違うものです。
特徴としては全期間完全固定金利型と比べて、最初の10年は低く、あとは必ず高くなります。
商品ができた趣旨は、おそらく、年収が契約当初は少なくても後年増加するような見込みの人向け、ということだと思います。
でも私は懐疑的なんですね「本当にこういう選択肢は借り手にとって良いのでしょうか？」。もしこの商品に魅力を感じたなら、一旦下がって仕切り直しをした方が後悔する率は下がると思います。
この商品の利用価値はむしろ特別な場合にあるような気がします。例えば
- 最初の10年で勝負できる人。何かアテがあって10年以内に全額中途償還できるような人
- 10年以内に確実に年収がアップする人、例えば親の会社の後を継ぐとか
固定金利期間選択型
借り入れ当初に一定期間(例えば3年･5年･10年など)固定金利を選択して、その期間が終了したら改めてその時点での固定金利か変動金利を選ぶ商品。
もし、この商品を契約するとすれば当初10年固定タイプを選択する人が多いと思いますが、全期間固定タイプと比較した場合、当初10年の固定金利は安いはずです。
10年後の様子なんて誰にも予測できませんから、当初の差にメリットを見出せるかどうかでしょうね。
全期間固定金利型と その他商品とのミックス型
例えば4,000万円を借りるのであれば、2,000万円を全期間固定金利型で借りて、残りの2,000万円を変動金利型で借りるというようなタイプです。2本立てです。
何を考えてこういった固定・変動の混ざったプランを作るのでしょうね。利用者の利便性向上とかいうのであれば、それはダウトです。
金利タイプはどれを選べば良いのか
覚えておくべき最も大切なことは、金利ではなく「利害関係者の話を鵜呑みにしない」ことです。
不動産業者にしても金融機関にしても申し込み人に特に問題がなければ、とにかく契約成立を最優先に考えるわけです。
だから、あなたをその気にさせるために誘水をいっぱい流してきます。簡単にそれに乗ってはいけないということです。
商売とはそういうものであるにせよ、あなたはもっと保身的であるべきです。いつでも白紙に戻すゆとりや勇気がないと、一生に一度とも言われる大きな買い物は危険です。
さて、固定金利か変動金利かミックスか
おそらく、あなたは返済金額の計算結果を比べて悩んでいることでしょう。しかしどんなに真剣に考えても、どんなに深刻に悩んでも正解は出てきません。
理由は簡単。明日の金利の動向は誰にもわからないからです。しかも変動金利のよりどころは短期政策金利で固定金利のよりどころは長期金利市場と別々です。
もし未来の金利変動がわかるのなら、マーケットで戦ってすぐに億万長者になれますよ。
同じ理由で、10年以内に繰り上げ返済できるなどの極一部の人以外は、固定･変動を混ぜた住宅ローンはややこしくなるだけで意味がありません。
だから、どっちが得か、どちらが有利か、という発想を捨てないと永遠に解決できない悩みを持つことになってしまいます。
では、どう考えて決断すればいいのか？
未来を予測できない以上正解はありませんが、決断する材料は幾つかあります。
変動金利派
スタート時点の金利が低いのでこれに魅力を感じる人
固定金利と比べたら必ず(下で解説)スタート時点では低いので、ここに魅力を感じる人は良いでしょう。
将来の収入が右肩上がりに予想できる人
変動金利は上で説明した通りメリットを享受できる可能性がある反面、大きなリスクを受ける可能性も持ってしまうので、それを背負える見通しが必要です。
金利が上がらないと考える人
金利が歴史的に見て非常に高ければ、今後上がる余地はあまりないという考え方はあるかもしれません。そうであるなら変動金利がいいと判断するわけです。
固定金利派
完済時まで金利変動がないのでこれに魅力を感じる人
スタート時の金利は変動金利型に比べて高いけれど、以後何十年にも亘って変わらない事を保証されている安心感は大きいと感じる人にはいいでしょう。
将来の収入に不安感のある人
もちろん長期に亘って返し切れる目算が立たなければ、そもそも住宅ローンを組む発想はないのです。が、変動要因も含め考えると自信がなくなる、という場合は固定金利は精神的にも良いでしょう。
金利が下がらないと考える人
今は金利の変遷をネット上で簡単に確認することができます。その結果「どう見ても金利は底だろう＝今後上がる確率が高い」と思えば固定金利は有力な選択肢ですね。
金利選択も含めて絶対にやってはいけないこと
住宅購入は、その全てが終了するまでに、実に多くのことを考え決定し実行しなければなりません。
迷うことも多く、ついつい誰かに相談したくなったりするでしょう。しかし、そんな中でも絶対に忘れてはいけないことがあります。最重要項目なのでもう一度申し上げます。
それは、利害関係者に相談してはいけないということです。
理由は簡単。住宅販売者も金融機関も売ることを最優先にしているからです。全ては販売が実現するための最良手段へと続くのです。
あなたの状況で買える価格帯のオススメ。あなたが納得しやすい住宅ローンの形のオススメなど。それらは、必ずしもあなたの立場に立っているとは限りません。
例えば住宅ローンなら、まず変動金利型もしくは混合型を勧めてくるでしょう。理由は、当初の返済金額が借り手にとって精神的に受け入れやすいからです。
しかし、あなたの立場に立った本当に良い選択かどうかはわかりません。
どんなに紳士的に見えてもあなたの立場に立っているように見えても、全ては売るための技術なので勘違いをしてはいけません。
善悪論で考えてもしょうがないです。何を売るにしても売り手は売ることが一番大事で最優先なのです。売り手の立場にあなたが立っても私が立っても同じです。
私の考え
何度も申しますが正解はありません。その上で私の意見を書きますと、
長期完全固定金利を選択します。理由は既に述べてますが
- 現在は歴史的低金利時代である
- 将来の変動リスクを取りたくない
2.については変動金利の項で説明してますが、金融機関は金利の変化による負担増加に対して顧客が選択できる対策･方法を用意しています。
しかし、それは決して元金や金利が減る・なくなるという話ではありません。この低金利時代にそういったリスクを私は取りたくないのです。
金利変動について、あるブログでは
「以前のように子供が増えるわけではない、経済がそれほど成長するわけではない、だから金利上昇についても極端なことにはならないし心配ない」というような解説もあります。
それは単に、その人の思い・考えにすぎません。将来に対する何の担保にもなりません。そもそも30年も先のことは誰も予想できないのです。
もちろん、変動金利を選択して、それが結果として正解になるかもしれません。何度も申しますが、それ自体を否定しているわけではありません。
借金とはリスクをとることです。リスクの詳細を考え予測しても意味がありません。誰にもわからないのですら。そうではなくて、あなたが取れるリスクの形を決めることが重要です。もしどんな形のリスクも取れないなら、それは借金をしてはいけないということです。
短期金利と長期金利の逆転はあるか？
ないことはないです。現に銀行間取引が行われるインターバンク市場ではそういうことも過去にはありました。
でも、今話題にしている住宅ローン金利については、まずないと考えていいです。
金利の仕組みについて関心を持っている方は結構おられるみたいです。複雑ですが関心のある方は勉強してみてください。ただ、ここをいくら詳しくなっても住宅購入の実際の損得勘定にはほとんど関係がないと思います。
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まとめ
住宅ローンの金利だけに絞って説明してきましたが、どうだったでしょうか。一番大切なポイントを再度書きますと
- 将来の金利変動は誰にも正確に予測できないので、金利固定型と金利変動型の選択で悩む意味はない
- 金利複合型は一部の方を除き、ややこしくなるだけでメリットがないので選択肢に入れるべきではない。
- 利害関係者に相談すべきではない
それに加え最後に私の考えを述べました。
住宅購入は大変な人生の一大事業で、考えて決定し実行すべきことが山のようにあります。金利型の選定は大切ですが、あくまでも多くの考えるべき事の一つです。
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