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賃貸か？ 持家か？
住居に関して非常に良く話題に上がるのが「賃貸か購入か」という問題です。
これはなかなかの難問です。
例えば、ある想定を基に金銭の損得勘定をやって、購入が(賃貸が)これだけ得ですって提示してもあんまり意味がないような気がするのです。
「賃貸か購入か」の違いは生き方そのものの違いだったりします。そして、金銭損得以外にも考慮すべきメリットやデメリットがあります。
損得というよりも、むしろどちらがあなたの人生に合っているのかを見極めることが大切であるように思えるんですね。
以上のようなことを踏まえながら今回は賃貸と購入を対比して見ていきます。何を見てどこを考慮して方向を決定し、実行してゆけばよいのでしょうか。
払い続ける必要がある家賃
住宅を購入して住宅ローンを組むと、永くてもいつかは終わります。それに引き換え賃貸の場合は家賃を払い終える日が来ません。生きている限りは支払い続けなければなりません。
思想信条に関わらずこれは絶対的な事実です。そして、この「終わる・終わらない」を損得の判断根拠にしている場合があります。
わかりやすいし、確かに一理はあると思います。住宅ローンの終了＝支払いなし。
しかし、この一見持ち家はが有利に思える前提は硬いのでしょうか。いやいやリスクがあるんだ、とすればどんなリスクが潜んでいるのでしょうか。
一方賃貸派は、家賃の払い終わりがない以上、備えておくべきことがあるはずですよね。それに対してどう具体的な計画を立てて実行すればよいのでしょうか。
スタート時の属性が続く保証はあるのか
一昔前は終身雇用が当然であったのに現在は非常に労働流動性が高くなってしまったと言えます。
意図して或いは思いがけず退職となり、それでも再就職して新たな第一歩を歩めればいいけれど、機会に恵まれなかったり、あなた自身の希望から難航する場合もあるでしょう。
そうすると、もし住宅ローンを組んでいたりすると返済計画が大幅に狂って大変な事態に陥る可能性が出てきます。
また別の話として、例えば、夫婦で住宅ローンを返してゆく計画だったのに、道半ばで亀裂が入り修復不可能となったりしたら、住んでいる家を処分する以外に方法がなくなったりします。
これはこれで大変です。財産山分けの話じゃなくて負担(負債)処理の話ですからね。感情がこじれている前提では余計に解決が難しいと言えます。
参照：http://www.ac-illust.com/
そして離婚後の住居問題とその金銭のやりくりも考えねばなりませんし、かなり四苦八苦の道を歩く可能性が大です。
そういう意味では賃貸は柔軟性があるというか、その時その時の事情にまだ合わせやすい(＝気が楽)のではないでしょうか。
転勤や通学で引越しを余儀なくされた場合
戻ってくるケース
買った家に住んでられない事情が発生することがあります。例えば、転勤や子供の通学などのような一時的なケース。いずれはまた戻ってこようという場合ですね。
引っ越し先のいわば仮住まいの費用を会社が負担してくれるようなケースはいいでしょうが、自分たちの意思で移動した場合はまる抱えになりますね。
住宅ローンの返済、どうしましょう。誰かが家を借りてくれればいいですが、うまく行くでしょうか。
一般的には築後年数が経過すればするほど人気がなくなる、従って賃貸価格が低下してゆく傾向にあります。住宅の性能や環境や利便性など、借りたいと思ってくれるような物件であればいいですが。
借り手がつかないことはありません。ただ、その落とし所があなたの事情に合うかどうかが問題なのです。
戻ってこないケース
参照：http://www.ac-illust.com/
一方、もう戻って来たくないというケースもあるでしょう。隣近所とのトラブルや環境の悪化などのケースですね。
この場合は売却しなければなりません。売却して住宅ローンを返済して、新たに住宅を買い直し、そのローンをまた組むという流れになるのですが。
果たして家の売却代金で住宅ローンの残債を消すことができるのでしょうか。大きな借入であればあるほど当然難しくなります。
最悪、動くに動けないケースも出てくるでしょう。もしくはどうしても移動したい場合は、新居は大幅にグレードを落とした賃貸になる可能性もあります。
持家派 頭金の重要性
実は購入金額の9割以上を借入で調達した場合は、返済不能に陥る率が高くなると言われています。ましてや購入金額100%+諸費用の合計を全て借入で調達など、ありえない話です。
家の売却金＜ローン残高
様々な事情でローン返済が続行できなくなった場合は、家を処分して完済するしか方法がありません。問題はその売却金額とローン残高の関係にあります。
上にも少し書きましたが、ローン残債金額より小さな金額でしか家が売れないケースが多いんですね。特にマンションの場合はほぼ間違いなくそうです。(勿論中古で値上がりするケースもありますが超レアです)
一般的にマンションは新築販売後僅か2〜3年の間に価格がかなり下落します(2〜3割)。そこで止まるわけではなく、さらに10年20年とかけて下落してゆきます。
感覚的に考えてみてください。築20年のマンションを近隣同レベルの新築マンションと比べて、新築価格よりいくらダウンだったら買う気が起きますか。ようはそこまで落ちてゆくということです。
元利均等返済は残高が減りにくい
一方、住宅ローン残高の減り具合はどうでしょうか。ほとんどの方は元利均等返済という毎月同じ返済金額のタイプを選択しています。
元利均等返済の特徴は、返済金のうち最初は利息が多くて、だんだん元金が多くなってゆきます。これはローンがなかなか減らないという意味です。
ですから、構造的にマンション売却価格＞ローン残高、とはなかなかならないのです。ということは借入比率が高いと万事休すとなる可能性が出てきたりします。
住宅ローンは最大で購入価格の8割
じゃあどうすればいいのか？
答えは、当初の借入金額を購入金額の8割以内に抑えるということです。以内という意味は最高8割ということです。
ということは、残りの2割と購入時に必要な手数料や登記費用や税金。更に家財購入費や引っ越し費用などをぜ〜んぶ自己資金でまかなうということです。
これは滅茶苦茶に大事なことなのでよくご理解ください。
昨今金融機関が貸出条件をゆるくして、購入金額どころか更に諸費用分まで上乗せして貸したりするケースもあるようですが、また不動産会社がそれを利用して、本来まだ購入能力のない人にまで「買える」と勧めたりしています。
こんなものに乗るのはほとんど自殺行為です。せっかくの人生の夢を買ったつもりが地獄行きの切符購入だったとなってしまうので、最高8割を忘れないでください。
ここに説明していることは住宅ローン減税とは無関係です。色々とご意見はあるでしょうが、あくまでも10年間の臨時プラス要因で当てにしない(とっておく)というのが私見です。
借入申込に対して難色を示せば、それは赤信号と同じです。ニコニコと応じれば、それは青信号です。
住居新規購入時の節約
「借りすぎは禁物」は理解できました。でも貯金もそんなにポンポン増えてゆくものでもないです。家を購入するにしてもできるだけ節約しなければなりません。
ここでは、購入当初にかかる費用をできるだけ抑える方法を考えましょう。
銀行関係（事務費用･保証料･保証手数料･固定金利手数料）
事務費用は必ず発生するので安い銀行を選びましょう
その他の費用は完全にゼロにできるので、そういう銀行を選びましょう。
税金関係（登録免許税･印紙代･不動産取得税･固定資産税按分額･司法書士代）
ここで節約できるのは司法書士代だけです。登記関係は銀行と関係のない司法書士を使っても問題ありません。安く良心的な人がいればお願いしましょう。
団信(死亡保険)・火災保険
団信はどこでローンを組んでも必須です。ただ銀行住宅ローンでは金利に費用が含まれているので痛みを感じないのですが、フラット35では長期の実費支払いになります。
火災保険は、銀行は任意でフラット35は加入必須です。どちらにしても地震補償付きのものを契約することがベストだと思います。条件であるかないかは関係がありません。
震災に備えなく、万が一の事態で終わってしまっては、何のために頑張ってきたのかわからなくなってしまいます。自分で選択して加入できるので、過不足のない契約にすることが大切です。
団信と火災保険の詳しい記事はこちら
新規賃貸契約時の節約
仲介手数料
だいたい家賃1か月分でしょう。最近は物件管理を管理会社がやっているケースが多いので、ダイレクトにそこの営業と交渉すれば仲介業者は不要で手数料は無しで済みます。
家賃
管理会社の営業が個別対応してくれるなら値引き交渉ができます。駄目元で話をする価値はあります。
敷金・礼金・保証金
地域によって制度が変わります。どれも家賃の何ヶ月という決まり方なので、最初の家賃交渉は大事です。
保証料
最近は入居契約者の保証人を立てる代わりに保証会社が保証をする形が一般的になっています。その保証料は個別にバラツキがあるようです。だいたい2年契約で支払金額は家賃月額の3割前後だと思います。これは節約のしようがありません。
持家があれば老後は安心、、か？
子供が巣立ち夫婦のどちらか一方が逝去された場合、ふと「一人でここは広すぎる」と感じるようになるかもしれません。
若い頃はなんとなく「老後は住宅ローンがなくなってこの家があるから安心」と思っていたのに、、そこに住みたくなくなったら困りますよね。
参照：http://www.ac-illust.com/
さて、もっと小さなところに移るべく家を売却しようとします。果たしてどれくらいで売れるでしょうか。
どんな土地の区割りをしているのか、前面道路は何メートルか、騒音や日当たりはどうか、周辺の環境や利便性はどうか、購入した当時とはずいぶん変わっているはずです。
何れにしても一戸建てでしたら建物は金銭的には無価値に近く土地代のみの可能性大です。中古マンションは上述の通りです。
売却と小さな住居の新規購入。うまく辻褄が合えばいいですが。
賃貸と計画的な貯蓄はセットです
30年は永いです。非常に永い期間です。でもいろんなリスクを乗り越えなんとか住宅ローンを完済したとします。
その瞬間から支払いがなくなるのだからこれはやっぱり大きいですよね。それが定年かそれ以前であればなお嬉しいですね。
一方、賃貸派はどうか。何も変わりません。過去からと同じようにこれからも更新期にお布施みたいなお金を取られつつ家賃を支払い続けなければなりません。
持家のあるなしは、必ずしも何かの優劣を確定させるものではないと思います。上述のように、それぞれにメリット・ディメリットがあるわけですから。
しかし賃貸派がそう言い切るためには、完全退職する前に、持家派と比べて相当圧倒的な貯蓄がなければいけないのではないでしょうか。これが賃貸派が安定的に老後を生活してゆく最重要要素だと思うのです。
結婚していても子供がいても、いづれは一人になり助けなくしては生活できない日が来るかもしれません。そうなっても安心して生きてゆけるのは蓄えがあるからこそです。
若年時代から計画的に貯蓄してゆくことはとても大切です。もう若くなくても、明日からでも実行して続ければ必ず100%報われます。
賃貸生活とそれを生涯快適に続けるために貯蓄はセットです。
収入・支出を把握する
例えば、オンラインアプリにマネーフォーワードというのがあります。これはブラウザ上で利用する家計簿ソフトです。もし、きちっと使いこなせるようになれば、だいたい1年も使っていると、1ヶ月の平均支出が見えてきます。
1ヶ月の支出金額や年金受取予想額/月も含めた月収などを使って計算してゆけば、どれくらい貯蓄が必要かがわかるでしょう。そこで計算した貯蓄額が最低目標です。
（参考記事→初心者の個人投資家に贈る運用の心得）
何十年も貯蓄行動を安定的に続けて行くのは確かに難しい部分もあるでしょう。しかし、自分のする事を目に見える形で管理すると案外やる気を持続させられるものです。
そういう意味で、ここに紹介したマネーフォーワードのようなアプリの利用は非常に有効だと思います。もしご存知でなければ是非使用を検討してみてください。
余談ですが、私はメイン普通預金口座の10年後の今日の残高を言うことができます。理由は簡単。エクセルで管理しているからです。
もちろん計画通りの月もあれば狂う月も平気であります。だからその都度修正してゆきます。しかし大きくは狂いません。
管理は計画を実行するためにあるので、実行と管理は相互関係的です。そしてきちっと管理していれば苦しまずに確実に無駄遣いが減らせます。
まとめ
http://www.ac-illust.com/
自分あるいは自分たちの持ち家を取得することを、まるで人生の目標のようにして頑張っている方がおられます。それはそれで一つの生き方です。
一方、住居も含め日常はできるだけ質素に暮らし、計画的に貯蓄をしつつ、休日を貸別荘に行って楽しむ方がおられます。これはこれでまた一つの生き方です。
家の購入プランと賃貸プランの例を作成して、それを基に計算し、生涯の損得を比較しても意味がないと申し上げました。
暮らし方も人生観も違う人の行動の差を金額で表すのは無理だし意味がないと思います。くどくて申し訳ありませんが、本当にそう思います。
大切なのはそれぞれの立場での知恵や知識を持って生かすことではないでしょうか。やっていいことよくないこと。注意することや限界を知ること。それらを出来るだけ覚えておいて上手に活用することが大切だと思います。
そうは言え、竹を割ったようにそんなにはっきりと「右を歩く」とか「左を歩く」とか決めてない人も大勢おられるでしょう。
そんな方たちにも読んでいただければ一助にはなると、そういう思いも含めてこの記事を作成しました。
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